Bien immobilier acquis par l'un des deux époux: bien propre ou bien commun?

Le bien immobilier acheté par des époux mariés sous le régime de la communauté , constitue un bien propre lorsque l'apport par l'un d'eux et objet d'une clause de remploi lors de l'acquisition, était supérieur au montant supporté par la communauté

Un bien immobilier a été acheté par des époux, mariés sous le régime de la communauté. L’un d’eux, au moment de l’achat avait fait un apport qui avait été l’objet d’une clause de remploi.

Au moment du divorce, l’époux qui avait fait l’apport avec des fonds propres, estime qu’il s’agit d’un bien propre, puisque la somme apportée en bien propre était supérieure à la somme totale dépensée par la communauté pour acquérir le bien litigieux, et ce, au regard de l’article 1436 du Code civil. La Cour d’appel lui donne raison, et la Cour de cassation rejette le pourvoi dirigé contre cet arrêt :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 20 juin 2017), qu'un jugement a prononcé le divorce de M. X... et de Mme Y..., mariés en 1981 sans contrat préalable ; que, par acte du 19 juin 1986, ils avaient acquis ensemble un bien immobilier avec déclaration de remploi par chacun d'eux et financement du solde au moyen d'un prêt ; que des difficultés sont survenues entre eux pour le règlement de leurs intérêts patrimoniaux ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire que le bien immobilier acquis le 19 juin 1986 est un bien propre de Mme Y..., alors, selon le moyen :

1°/ que l'indemnité de remboursement anticipé du prêt constitue une dépense ayant servi à l'acquisition du bien financé ; que la cour d'appel, en énonçant, pour dire que le bien immobilier était un bien propre de Mme Y..., que l'indemnité de remboursement anticipé ne pouvait être assimilée à des frais d'acquisition qui se limitaient aux frais initiaux, a violé les articles 1437 et 1469 du code civil ;

2°/ que l'époux qui se prévaut du caractère propre d'un immeuble acquis pendant le mariage doit rapporter la preuve de ce qu'il a financé plus de 50 % de la valeur d'achat du bien considéré ; qu'en se bornant, pour dire que le bien immobilier était un bien propre de Mme Y..., à énoncer que cette dernière avait apporté plus que la communauté, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la circonstance que sa contribution à l'acquisition du bien était inférieure à la moitié de la valeur d'achat de celui-ci n'excluait pas la qualification de bien propre, de sorte que l'immeuble devait être considéré comme un bien commun, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1436 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'il résulte de l'article 1436 du code civil que la contribution de la communauté ne comprend que les sommes ayant servi à régler partie du prix et des frais de l'acquisition ; que la cour d'appel a exactement retenu que l'indemnité de remboursement anticipé du prêt, constitutive d'une charge de jouissance supportée par la communauté, ne pouvait être assimilée à de tels frais ;

Attendu, d'autre part, qu'après avoir justement énoncé qu'en application du même texte, est propre un bien payé avec des fonds propres dont le montant est supérieur à la somme dépensée par la communauté pour parfaire le prix d'acquisition, l'arrêt constate que Mme Y... a apporté une somme supérieure à celle dépensée par la communauté puisque, sur un prix global d'acquisition de 136 981,26 euros, elle a apporté une somme de 60 979,61 euros et la communauté a dépensé une somme de 60 756,75 euros, M. X... ayant lui-même apporté une somme de 15 244,90 euros ; qu'en l'état de ces énonciations et constatations, dont elle a déduit que l'immeuble litigieux était un bien propre de Mme Y..., la cour d'appel, qui n'avait pas à effectuer une recherche inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef »

(Cass, Civ1, 7 novembre 2018, pourvoi n°17-25965, Publié au Bulletin)